Kreditaufnahme durch Wohnungseigentümergemeinschaft ist möglich

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Eine Eigentümergemeinschaft kann zur Deckung ihres Finanzbedarfs einen Kredit aufnehmen. Sie darf die Wohnungseigentümer aber nicht durch Mehrheitsbeschluss zu einer gesamtschuldnerischen Haftung verpflichten.

Im Jahre 2009 wurde auf einer Eigentümerversammlung eine Gesamtsanierung der Wohnanlage für 550.000 € sowie dessen Finanzierung über Kredite mit einer Laufzeit von 20 Jahren beschlossen. Der Beschluss wurde nicht angefochten. Ein Wohnungseigentümer verlangt nun, die gerichtliche Feststellung der Nichtigkeit des Beschlusses. Er wolle seinen Anteil an der Finanzierung aus eigenen Mitteln aufbringen und deshalb an der beschlossenen Finanzierung nicht teilnehmen.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, der Beschluss aus dem Jahre 2009 ist bestandskräftig geworden. Nichtigkeitsgründe liegen nicht vor.

Die Kompetenz der Wohnungseigentümer zur Kreditaufnahme als Verband ist im Wohnungseigentumsgesetz zwar nicht ausdrücklich geregelt, wird aber von diesem vorausgesetzt. Ob eine solche Kreditaufnahme rechtmäßig ist, richtet sich nach den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung und kann im Rahmen einer Anfechtungsklage überprüft werden. Eine solche hat der klagende Wohnungseigentümer nicht fristgerecht erhoben. Damit ist der Finanzierungsbeschluss bestandskräftig geworden.

Eine gesamtschuldnerische Haftung kann die Wohnungseigentümergemeinschaft dagegen nicht beschließen. Jedenfalls seitdem anerkannt ist, dass die Eigentümergemeinschaft als Verband rechtsfähig ist, kommt eine gesamtschuldnerische Haftung nur noch in Frage, wenn sich die einzelnen Wohnungseigentümer ausdrücklich auch neben dem Verband persönlich verpflichten (BGH, Urteil vom 28.9.2012, V ZR 251/11 ).

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