Kostentragungspflicht bei einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft

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Der Ersterwerber von Wohnungseigentum hat bereits dann die Kosten und Lasten gemäß § 16 II WEG zu tragen, sobald er eine verfestigte gesicherte Rechtsposition erlangt hat.

Die Eigentümerin einer Wohnanlage hat diese in Wohnungseigentum aufgeteilt. Immer noch ist sie Eigentümerin einer Wohneinheit mit zwei dazugehörigen Tiefgaragenstellplätzen. Diese verkaufte sie am 14.7.2004. Die Erwerberin hat sich eine Auflassungsvormerkung eintragen lassen. Später überließ ihr die Eigentümerin die Nutzung der Wohneinheit. Als Eigentümerin wurde die Erwerberin jedoch nicht eingetragen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt nun von der eingetragenen Eigentümerin Zahlung der Abrechnungsspitzen aus den Abrechnungen der Jahre 2007 und 2008 und rückständiges anteiliges Wohngeld von 2009 und 2010.

Die Richter am Bundesgerichtshof erteilten dem Verlangen eine Absage. Nicht die Eigentümerin ist in diesem Fall Schuldnerin dieser Forderungen, sondern die Erwerberin als werdende Wohnungseigentümerin.

Für die Entstehungsphase einer Wohnungseigentümergemeinschaft gilt, dass für der Ersterbwerber eine vorverlagerte Anwendung des WEG ( = Wohnungseigentumsgesetz) geboten sein kann. Das ist dann der Fall, wenn der Erwerber bereits eine rechtlich verfestigte Erwerbsposition erlangt hat. Hier hat die Erwerberin einen wirksamen Kaufvertrag mit der Eigentümerin geschlossen. Der sich daraus ergebende Übereignungsanspruch ist durch eine Auflassungsvormerkung gesichert. Die Erwerberin hat auch bereits Besitz an der Wohnung erlangt und somit ist eine gefestigte Rechtsposition entstanden.

Zum einen darf die Erwerberin nun Mitwirkungsrechte ausüben, muss aber zum anderen auch gemäß § 16 II WEG den Kostenanteil an der Wohnungseigentümergemeinschaft tragen. Eine gesamtschuldnerische Haftung zwischen der Eigentümerin und der Erwerberin schließt der BGH aus (BGH, Urteil vom 11.5.2012, V ZR 196/11).

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