Kellerräume als Wohnung vermietet - wann verjährt Unterlassungsanspruch?

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Wenn Teileigentum zweckwidrig vermietet wird, tritt keine Verjährung ein, solange die Vermietung andauert. Bei Neuvermietung in jüngerer Vergangenheit ist auch nicht von einer Verwirkung des Anspruchs auszugehen.

Die Teilungserklärung einer Wohnungseigentumsgemeinschaft weist die Räume im Souterrain als Hobbyraum, Kellerräume und Flur aus. Der Eigentümer des Teileigentums nutzt bzw. vermietet diese Räume seit 1980 zu Wohnzwecken. Noch nach 2007 nahm er zwei Neuvermietungen vor. Eine weitere Wohnungseigentümerin verlangt vom Eigentümer der Kellerräume, dass er diese nicht weiter als Wohnraum vermietet, da dies der Teilungserklärung widerspreche. Der Teileigentümer beruft sich darauf, dass etwaige Unterlassungsansprüche der anderen Wohnungseigentümer verjährt bzw. verwirkt seien, da die Vermietung zu Wohnzwecken über Jahrzehnte unbeanstandet erfolgt sei.

Nach Ansicht der Richter des Bundesgerichtshofs wendet sich die Wohnungseigentümerin zu Recht gegen die zweckwidrige Nutzung des Teileigentums. Die Vermietung der Kellerräume als dauerhafter Wohnraum vergrößert die Anlage um eine weitere Wohneinheit und ist daher nicht gestattet.

Dabei verstößt nicht bloß die erstmalige unstatthafte Vermietung gegen die Teilungserklärung sondern insbesondere die fortdauernde zweckwidrige Nutzung als Wohnraum. Solange die Nutzung der Kellerräume als Wohnraum anhält, tritt daher keine Verjährung des Unterlassungsanspruchs ein.

Auch eine Verwirkung des Anspruchs ist nicht gegeben, d.h. die Wohnungseigentümerin darf den Unterlassungsanspruch auch geltend machen. Voraussetzung für eine solche Verwirkung wäre eine ununterbrochene dauerhafte Einwirkung. Diese liegt hier nicht vor, da der Teileigentümer in der letzten Zeit zwei Neuvermietungen vorgenommen hat. Eine solche Neuvermietung stellt immer einen Einschnitt dar. Es ist durchaus denkbar, dass die Wohnungseigentümer von ihrem Recht, gegen die unstatthafte Vermietung vorzugehen, bisher nur aus Rücksicht auf das langjährige Mietverhältnis keinen Gebrauch gemacht haben. Allein wegen der langjährigen Duldung ein- und desselben Mieters konnte der Teileigentümer noch nicht davon ausgehen, dass die übrigen Wohnungseigentümer generell damit einverstanden sind, die Wohnanlage um eine weitere Wohneinheit zu vergrößern (BGH, Urteil vom 8.5.2015, V ZR 278/14 ).

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