Kein Sondereigentum an Versorgungsleitungen durch Teilungserklärung

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Versorgungsleitungen stehen bis zur Absperrvorrichtung im Gemeinschaftseigentum. Das gilt auch dann, wenn eine Leitung nur der Versorgung einer einzigen Wohnung dient, solange die Leitung wesentlicher Gebäudebestandteil ist und im Bereich des Gemeinschaftseigentums verläuft.

Der Eigentümer einer Wohnung im Dachgeschoss wollte eine in der Dachabseite verlaufende Wasserleitung nach wiederholtem Einfrieren auf Kosten der Gemeinschaft austauschen lassen. In der Teilungserklärung ist unter anderem festgelegt, dass die Wasserleitungen vom Anschluss an die gemeinsame Steigleitung an in Sondereigentum stehen. Daher wurde auf einer Eigentümerversammlung beschlossen, dass es sich bei der Wasserleitung um Sondereigentum handele, für die der Eigentümer der Dachgeschosswohnung selbst verantwortlich sei.

Der Bundesgerichtshof gab dem Eigentümer der Dachgeschosswohnung Recht. Die in der Dachabseite liegende Wasserleitung steht im gemeinschaftlichen Eigentum, für deren Instandsetzung alle Wohnungseigentümer aufzukommen haben.

Eine anderslautende Regelung in der Teilungserklärung kann hieran nichts ändern. Denn eine Teilungserklärung kann aus wesentlichen Gebäudeteilen kein Sondereigentum machen. Das Versorgungsnetz steht bis zur ersten für den Sondereigentümer vorgesehenen Absperrmöglichkeit in Gemeinschaftseigentum, auch wenn die in Frage stehende Wasserleitung ausschließlich die Dachgeschosswohnung versorgt.

Auch wenn sich Versorgungsleitungen in viele einzelne Teile zerlegen lassen, bilden sie rechtlich gesehen eine Einheit. Daher gehören Versorgungsleitungen erst ab dem Punkt zum Sondereigentum, an dem sie sich durch eine im räumlichen Bereich des Sondereigentums befindliche Absperrvorrichtung vom allgemeinen Versorgungsnetz trennen lassen (BGH, Urteil vom 26.10.2012, V ZR 57/12, NJW 2013).

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