Kann eine Eigentümergemeinschaft bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum klagen?

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Wenn nur einzelne Wohnungseigentümer Mängelansprüche haben, kann eine Eigentümergemeinschaft diese nicht einfach im eigenen Namen geltend machen. Sie muss erst die Mängelrechte des einzelnen Wohnungseigentümers per Beschluss übernehmen und kann dann den Verwalter durch einen weiteren Mehrheitsbeschluss mit der gerichtlichen Durchsetzung betrauen.

Eine Eigentümergemeinschaft wollte Gewährleistungsansprüche gegen den Bauträger geltend machen. Zwar waren die meisten Wohnungen schon vor längerer Zeit abgenommen und die Mängelansprüche schon verjährt. Allerdings gab es noch einige spätere Käufer, deren Gewährleistungsansprüche aufgrund der späteren Abnahme noch nicht verjährt waren. Diese Rechte wollte die Eigentümergemeinschaft nun im eigenen Namen geltend machen.

Problematisch war hier die Verjährung. Jeder einzelne Wohnungseigentümer muss nicht nur das Sondereigentum, sondern auch das Gemeinschaftseigentum abnehmen. Diese Abnahme hat dann aber nur für den jeweiligen Eigentümer Folgen, d.h. die Mängelansprüche sind erst dann verjährt, wenn auch für den letzten Käufer die Verjährung eintritt. So kann auch jeder Käufer für sich Mängel am Gemeinschaftseigentum einklagen.

Das Oberlandesgericht München hat entschieden, die Eigentümergemeinschaft kann die noch nicht verjährten Mängelansprüche nur dann gerichtlich verfolgen, wenn sie die Rechte des einzelnen Wohnungseigentümers explizit per Mehrheitsbeschluss übernommen hat. Ein solcher Beschluss fehlte hier, weshalb die Eigentümergemeinschaft nicht in der Lage war, die Mängelansprüche im eigenen Namen geltend zu machen (OLG München, Urteil vom 3.7.2012, 13 U 2506/11 ).

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