Innenhof als Sondereigentum?

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Auch ein Innenhof kann im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers stehen, selbst wenn er nicht überdacht ist. Entscheidend sind die konkreten Gegebenheiten.

Ein Mann wollte einen Teil seines Grundstücks im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge auf seinen Sohn umschreiben lassen. Zu der fraglichen Wohnung soll auch der Innenhof als Sondereigentum gehören. Das Grundbuchamt lehnt die Umschreibung ab, da der Innenhof kein abgeschlossener Raum sei und daher auch kein Sondereigentum bilden könne. Dagegen gehen Vater und Sohn an.

Das Oberlandesgericht Hamm gab ihnen Recht. Ein Innenhof, der rundherum von Gebäudeteilen umgeben ist, die sämtlich einem einzigen Wohnungseigentümer gehören und der nur aus seiner Wohnung zu betreten ist, kann durchaus zu Sondereigentum werden.

Grundsätzlich kann Sondereigentum zwar nur "an Wohnungen oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem Gebäude" begründet werden. An bloßen Grundstücksflächen kann kein Sondereigentum eingeräumt werden. Denn die Voraussetzung für Sondereigentum ist, dass die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind (§ 3 Abs. 2 Satz 1 WEG). Letzteres ist aber hier nach Ansicht der Richter gegeben.

Der Innenhof ist so von Gebäudeteilen umgeben, dass er nur von der Wohnung desjenigen Wohnungseigentümers zugänglich ist, dem der Innenhof als Sondereigentum zuerkannt werden soll. Denn er ist nur von der im Erdgeschoss liegenden Wohnung begehbar. Eine Treppe oder ein Fahrstuhl zu der zweiten, im Obergeschoss liegenden Wohnung gibt es nicht. Also ist der Innenhof unproblematisch in sich abgeschlossen.

Allerdings ist der Innenhof nicht überdacht, was ihm trotz der Wände ringsherum seine Eigenschaft als Raum nimmt. Denn ein Raum ist der umbaute, von Fußboden, Decke und Wänden umschlossene lichte Raum, also ein in Länge, Breite und Höhe abgegrenzter Bereich. Hier fehlt dem Innenhof eindeutig die Abgrenzung nach oben, um einen Raum im klassischen Wortsinn darzustellen.

Trotzdem sehen die Richter den Innenhof als sondereigentumsfähig an. Es gibt keinen rechtlichen oder tatsächlichen Grund, Innenhöfen mangels Überdachung generell ihre Sondereigentumsfähigkeit abzusprechen und sie insofern anders zu behandeln, als Alleineigentum an einem Grundstück. Denn auch der von einer einzigen Wohneinheit umbaute Innenhof bietet seinem Wohnungseigentümer einen gewissen Schutz seiner Privatsphäre. Bei lebensnaher Betrachtung liegt die Sondereigentumsfähigkeit hier sogar noch näher als bei Balkonen, die nach der überwiegenden Rechtsprechung ebenfalls zum Sondereigentum gehören können (OLG Hamm, Beschluss vom 5.1.2016, 15 W 398/15 ).

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