Eigenmächtige Sanierung: Wer zahlt?

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Lässt ein Wohnungseigentümer Gemeinschaftseigentum eigenmächtig sanieren, kann er nur dann Erstattung der Sanierungskosten verlangen, wenn die Sanierung ohnehin hätte vorgenommen werden müssen.

Die Eigentümergemeinschaft einer sehr sanierungsbedürftigen Wohnanlage beschloss im Jahr 2004 einen Sanierungsplan, den ein Architektenbüro ausgearbeitet hatte. Die Sanierung der Kellersohle wurde dabei zurückgestellt, da zunächst abgewartet werden sollte, ob sich die Durchfeuchtung der Kellerwände auch anders beheben ließe. Entsprechende Abdichtungsmaßnahmen wurden von der Wohnungseigentümergemeinschaft zwischenzeitlich ergriffen. Im Jahr 2005 erwarb die betreffende Wohnungseigentümerin die Souterrainwohnung und ließ die Kellersohle im Bereich ihrer Wohnung auf eigene Kosten sanieren. Diese Kosten verlangt sie nun von der Gemeinschaft ersetzt.

Die Richter des Bundesgerichthofs lehnen eine Erstattung der Kosten ab. Da es keinen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft gab, der eine Sanierung der Kellersohle vorsah, kann die Wohnungseigentümerin auch keine Erstattung der Sanierungskosten von der Eigentümergemeinschaft verlangen.

Ist für die fragliche Maßnahme nämlich ein Beschluss Voraussetzung, kann ein einzelner Eigentümer jedenfalls von der Gemeinschaft keine Kostenerstattung verlangen, solange die betreffende Maßnahme noch nicht beschlossen war. In Betracht kommt in einem solchen Fall allenfalls ein Anspruch auf Kostenerstattung gegen die übrigen Wohnungseigentümer.

Diese könnte sie jedoch nur dann zur Kasse bitten, wenn die Sanierungsmaßnahmen zwingend geboten und ohne Alternative waren, also unausweichlich (BGH, Urteil vom 25.9.2015, V ZR 246/14 ).

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