Darf ein Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss erstmalig an Betriebskosten beteiligt werden?

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Durch Mehrheitsbeschluss (§ 16 Abs. 3 WEG) kann eine Vereinbarung über eine abweichende Kostenverteilung zwar abgeändert werden. Begründet werden kann eine Kostentragungspflicht hierdurch aber nicht. Ist also für bestimmte Positionen eine Umlage der Betriebskosten vertraglich ausgeschlossen, kann ein Mehrheitsbeschluss daran nichts ändern. Trotzdem gefasste Beschlüsse sind dann nichtig.

Nach der Teilungserklärung durfte der Eigentümer des Dachgeschosses dieses zu Wohnzwecken ausbauen und in Wohneigentum umwandeln. Gemeinschaftliche Betriebskosten sollten hierfür erst nach dem Ausbau oder dem Bezug der Wohnung erhoben werden. Auf einer Eigentümerversammlung wurde beschlossen, dass der Eigentümer des Dachgeschosses unabhängig von einem Ausbau an den verbrauchsunabhängigen Kosten der Gemeinschaft beteiligt werden soll.

Die jeweiligen Eigentümer haben inzwischen mehrere Monate Hausgeld bezahlt. Per Beschluss wurde es zwar für einige Zeit ausgesetzt, war dann aber wieder zu zahlen, ohne dass das Dachgeschoss jemals ausgebaut worden wäre. Der Eigentümer verlangt nun die Feststellung der Nichtigkeit der beiden Beschlüsse.

Der Bundesgerichtshof gab dem Eigentümer Recht. Die Beschlüsse sind beide nichtig, da es den Eigentümern nicht zusteht, durch einen Mehrheitsbeschluss gemäß § 16 Abs. 3 WEG einen Miteigentümer erstmalig an den Betriebskosten zu beteiligen. Diese Vorschrift erlaubt den Eigentümern lediglich, den Verteilungsmaßstab (z.B. nach Verbrauch) zu ändern.

In einem solchen Fall muss aber die Zahlungspflicht der einzelnen Eigentümer bereits feststehen. Sie dürfen also einen Miteigentümer, der durch eine Vereinbarung vom Hausgeld (teilweise oder vollständig) befreit ist, nicht per Beschluss an den Betriebskosten beteiligen. Denn eine solche erstmalige Kostenbeteiligung ist keine bloße Änderung des Verteilungsmaßstabs. Vielmehr ändert sich dann der Kreis der Zahlungspflichtigen. Das entspricht aber weder dem Wortlaut des Gesetzes noch der Absicht des Gesetzgebers (BGH, Urteil vom 1.6.2012, V ZR 225/11, NJW 2012 S. 2578).

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