Müssen Sie einen Überbau aufgrund einer Wärmedämmung hinnehmen

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Energiesparen ist angesagt. Auch Hauseigentümer achten darauf und setzen zunehmend auf Wärmedämmung. Doch was gilt, wenn ein Gebäude so dicht an einer Grundstücksgrenze steht, dass eine auf die Fassade angebrachte Wärmedämmung in das Nachbargrundstück hineinragt? Muss der betroffene Nachbar dies dulden?

Das Haus eines Grundstückeigentümers war auf die Grundstücksgrenze gebaut. Auf dem Grundstück des Nachbarn führte eine ca. 4,50 m bis 5,00 m breite Grundstückseinfahrt an der Grenze entlang. Im Frühjahr 2009 ließ der Hauseigentümer ungefragt in der Einfahrt seines Nachbarns ein Gerüst stellen, um dringende Instandsetzungsmaßnahmen am Giebel seines Hauses vorzunehmen. Der Nachbar genehmigte diese Maßnahme nachträglich.

Im Mai 2009 stellte der Nachbar fest, dass der Hauseigentümer eine Wärmedämmung anbrachte, die nach dem Auftragen des Putzes ca. 15 cm in sein Grundstück hineinragen und die Einfahrt verengen würde. Nachdem er der Baumaßnahme ohne Erfolg widersprochen hatte, verlangte er im Rahmen des einstweiligen Rechtsschutzes von seinem Nachbarn, das Anbringen einer in sein Grundstück hineinragenden Außenisolierung zu unterlassen.

Das Oberlandesgericht Karlsruhe gab dem klagenden Nachbarn Recht. Er hat der Grenzüberschreitung unverzüglich widersprochen und muss die in sein Grundstück hineinragende Dämmung von 15 cm als Überbau im Sinne des § 912 Abs. 1 BGB nicht hinnehmen.

Der Hauseigentümer hat zumindest grob fahrlässig, wenn nicht sogar vorsätzlich gehandelt, weil er im Bereich der Grundstücksgrenze baut. Er musste damit rechnen, dass die Isolierung auf das Nachbargrundstück ragen würde, weil seine Giebelwand direkt auf der Grundstücksgrenze stand. Er hat für sein Vorhaben keinen Fachmann (z. B. einen Vermessungsingenieur) hinzugezogen, um einen etwaigen Überbau im Vorfeld prüfen zu lassen.

Der Nachbar muss den Überbau auch nicht aufgrund von Landesrecht dulden. § 7 b Baden-württembergisches Nachbarrechtsgesetz normiert eine Duldungspflicht lediglich für "untergeordnete Bauteile" wie etwa Gesimse, Dachvorsprünge oder Eingangsüberdachungen. Eine großflächige Wärmedämmung zählt nicht dazu.

Auch aus dem sogenannten "nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis" ergibt sich keine Duldungspflicht. Die Wärmedämmung ist hier nicht zwingend notwendig oder aus technischen Gründen nur außen an der Fassade anzubringen gewesen (OLG Karlsruhe, Urteil vom 9. 12. 2009, Az. 6 U 121/09, GE 2010 S. 123).

Hinweis der Redaktion:

Anders hat der Bundesgerichtshof den Sonderfall entschieden, dass die Isolierung an einer gemeinsamen Giebelwand aufgebracht wird, die (noch) nicht (vollständig) angebaut wurde. Hier muss der Nachbar die Wärmedämmung dulden (BGH, Urteil vom 11. 4. 2008, Az. V ZR 158/07).

Das Problem der grenzüberschreitenden Wärmedämmung ist noch nicht grundsätzlich geregelt. Einige Länder arbeiten an einer Gesetzesregelung (z. B. Hessen) oder haben sie schon erlassen (z. B. Berlin). Erkundigen Sie sich nach den entsprechenden Regelungen an Ihrem Wohnort (z. B. beim zuständigen Bauamt).

Rechtstipp
Bis die Gesetzeslage klar ist, sollten Grundeigentümer, die eine Wärmedämmung anbringen wollen, versuchen, sich mit ihrem Nachbarn zu einigen. Ergibt sich aus einer geplanten Baumaßnahme ein Überbau, können Sie dem Nachbarn eine Überbaurente oder eine Abfindung für die überbaute Fläche anbieten. Aus Beweisgründen sollten Sie eine entsprechende Vereinbarung schriftlich festhalten und gegebenenfalls ins Grundbuch eintragen lassen, damit sie auch bei einem Eigentümerwechsel Bestand hat.

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