Ist die Wohnfläche einer Eigentumswohnung mehr als 10% kleiner als vertraglich vereinbart, liegt ein Sachmangel vor

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Als Erwerber einer sanierten Eigentumswohnung kann man den Kaufpreis nachträglich mindern, wenn die vertraglich vereinbarte Wohnfläche mehr als 10% kleiner ist als die tatsächlich vorhandene Wohnfläche. Dies entschied das Landgericht Nürnberg-Fürth und verhalf so einer frisch gebackenen Wohnungseigentümerin zu einer satten Kaufpreis-Rückzahlung von über 29.000,00 Euro.

Die Klägerin hatte an einer 1-Zimmerwohnung mit Balkon und Galerie, die im Rahmen der Altbausanierung von einem Bauträger angeboten wurde, Interesse gefunden. Das Objekt gefiel ihr, auch wenn sie vor Abschluss des Vertrages nur die noch nicht sanierte Altbausubstanz der Dachgeschoßwohnung besichtigt.

Mit etwas Fantasie und der Angabe des Bauträgers in einer Preisliste, dass die Wohnung eine "ca.-Wohnfläche“ von 53,76 m² habe, konnte sie sich ihr zukünftiges Heim gut vorstellen. Deshalb erwarb sie die Wohnung im Jahr 2007 zum Preis von 115.000,00 Euro. Dabei machte sie sich auch keine Gedanken darüber, dass in dem Kaufvertrag eine Regelung enthalten war, wonach alle Ansprüche und Rechte des Käufers wegen Sachmängeln am Vertragsobjekt, „insbesondere hinsichtlich des Flächenmaßes“, ausgeschlossen werden sollten.

Hierauf wurde sie erst aufmerksam, als sie nach Fertigstellung der Wohnung feststellte, dass diese tatsächlich deutlich kleiner war als von ihr erwartet und der Bauträger - auch unter Hinweis auf die oben genannte Regelung - jegliche Haftung ablehnte. Der Käuferin blieb daher nichts anderes übrig, als vor Gericht zu ziehen.

Flächenberechnung ein Rechenexempel

Das hatte im Rahmen einer umfangreichen Beweisaufnahme an erster Stelle zu klären, wie groß die Fläche der Wohnung wirklich war. Denn auch hierüber bestand zwischen den Parteien Streit. Insbesondere weil ein als "Galerie" bezeichneter Spitzboden nur über einen schmalen Streifen von ca. 30 - 40 cm hinweg die nach der Bayerischen Bauordnung erforderliche lichte Raumhöhe von mindestens 2,20 m aufwies – ansonsten aber erheblich niedriger war - konnte dieser Spitzboden insgesamt nicht als Wohnraum angesehen werden. Das Gericht errechnete daher eine tatsächlich vorhandene Gesamtwohnfläche von gerade einmal 40,05 m² - erheblich weniger also, als in der Preisliste der Beklagten angepriesen.

Wohnfläche wertbestimmend

Die Wohnfläche gehört zu den zentralen Beschaffenheitsmerkmalen des vom Bauträger geschuldeten Objektes. Weicht die tatsächlich ausgeführte Fläche zum Nachteil des Erwerbers von der vereinbarten Fläche um mehr als 10% ab, ist die Wohnung mangelhaft“ - so die Ansicht des Gerichts. Dies gelte schon deshalb, weil die Wohnfläche den Verkehrswert der Wohnung, die Möglichkeit, diese zu finanzieren, deren zukünftige Wertentwicklung, Vermietbarkeit und die Höhe des erzielbaren Mietertrags wesentlich beeinflusst.

Haftungsausschluss hier unbedeutend

Auf die vertragliche Klausel, mit der die Baufirma jegliche Haftung für das Flächenmaß der Wohnung ausgeschlossen hatte, komme es daher auch nicht an. Denn "ob eine derartige Vertragsgestaltung unter Berücksichtigung der vorangegangenen Anpreisung der Wohnfläche noch als ehrbares kaufmännisches Handeln oder bereits als arglistiges Verhalten bezeichnet werden kann", bedürfe keiner Entscheidung. Dieser Haftungsausschluss erfasse nämlich nach verständiger Würdigung der beiderseitigen Parteiinteressen gerade nicht die bei Vertragsschluss von der Käuferin erkennbar zugrunde gelegte Wohnfläche.

Im Ergebnis verpflichteten die Richter daher den Bauträger, mehr als 29.000,00 Euro des Kaufpreises an die Klägerin zurückzuerstatten (LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 11.06.2010, Az. 12 O 4999/09, n.rk.).

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