Notwegerecht: Wann können Sie Nachbargrundstücke dafür in Anspruch nehmen?

1. Notwegerecht

Was versteht man unter einem Notwegerecht?

Fehlt Ihrem Grundstück zu seiner ordnungsgemäßen Benutzung die notwendige Verbindung zu einer öffentlichen Verkehrsfläche oder reicht die vorhandene Verbindung nicht aus, können Sie von Ihrem Nachbarn verlangen, Ihnen ein Notwegerecht einzuräumen. Das Notwegerecht bedeutet also eine Beschränkung des Eigentums in der Form, dass der Eigentümer des Verbindungsgrundstücks dulden muss, dass Sie sein Grundstück benutzen. Es ist gesetzlich geregelt in §§ 917 - 918 BGB.

Wann können Sie die Einrichtung eines Notwegerechts verlangen?

Wenn Sie einen Notweg beanspruchen wollen, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

Ihrem Grundstück muss eine Verbindung an eine öffentliche Straße fehlen

Wann eine solche Anbindung fehlt, wird nach strengen Maßstäben beurteilt. Verlangt wird, dass dem Grundstück rechtlich oder tatsächlich die Zugangsmöglichkeiten zu einer öffentlichen Straße oder Weg fehlen, beispielsweise der vorhandene Weg zu schmal ist.

Es genügt, wenn die Anbindung unzureichend ist. Etwa für den Fall, dass Ihr Grundstück nur vorübergehend nicht angebunden ist (z.B. für die Dauer von Bauarbeiten oder bei Überschwemmungen). Ebenfalls ausreichend ist, wenn auch nur einem Grundstücksteil die Verbindung mit einem öffentlichen Weg fehlt (z.B. bei Hofraumnutzung oder Hanggrundstücken).

Sind die vorhandenen Verbindungen lediglich umständlicher oder unbequemer zu benutzen, reicht dies zur Begründung eines Notwegerechts nicht aus (OLG Karlsruhe, Urteil vom 28.7.2010, 6 U 105/08; Brandenburgisches OLG, Urteil vom 30.10.2008, 5 U 131/07). Sie müssen auch etwaige Unbequemlichkeiten wie eine moderne Torschließanlage hinnehmen, die grundsätzlich den Zugang geschlossen hält (OLG Karlsruhe, Urteil vom 23.2.2006, 9 U 132/05).

Beachten Sie weiter: Sie müssen als Grundstückseigentümer auch von einer bereits bestehenden anderweitigen Verbindung mit einem öffentlichen Weg Gebrauch machen. Das gilt selbst dann, wenn diese Verbindung umständlicher ist oder höhere Kosten verursacht als die Inanspruchnahme eines Notwegs.

Eine Benutzung des Verbindungsgrundstücks ist notwendig

Das verbindungslose Grundstück muss ordnungsgemäß benutzt werden können. Was das bedeutet, hängt von der Benutzung des Grundstücks, dessen Lage, Größe und Wirtschaftsart ab.

Ein Notwegerecht setzt in der Regel voraus, dass ohne die Durchfahrtsmöglichkeit eine ordnungsgemäße Benutzung des hinteren Grundstücks nicht gewährleistet ist. Die Notwendigkeit bestimmt sich nach den vorhandenen Möglichkeiten, die öffentliche Straße zu erreichen. Besteht keine Verbindung, ist die Anbindung über den Notweg notwendig. Umgekehrt gilt: Wenn ein anderer ausreichender, unter Umständen auch unbequemerer oder teurerer Zugang möglich ist, besteht keine Notwendigkeit.

Es kommt also nicht auf die persönlichen Bedürfnisse des Eigentümers oder des Nutzungsberechtigten an (z.B. Mieter oder Pächter), sondern auf objektiv zu bestimmende Kriterien dafür, was einer ordentlichen und wirtschaftlichen Grundstücksnutzung entspricht.

Beispiel:

Einem Grundstückseigentümer steht gegen seinen Nachbarn ein Anspruch auf Duldung der Benutzung dessen Zufahrtsweges zu, damit er sein Grundstück mit seinem Kfz erreichen kann. Ein anderweitig bestehender Zugang zu Fuß oder mit dem Fahrrad über eine öffentliche Fläche reicht für eine ausreichende Nutzung eines Anwesens nicht aus, da so die Grundbedürfnisse wie die problemlose Anlieferung von Gegenständen des täglichen Bedarfs nicht befriedigt werden können (BGH, Urteil vom 12.12.2008, V ZR 106/07, NJW-RR 2009 S. 515).

Nahe gelegene Parkmöglichkeiten können eine Pkw-Zufahrt aber wiederum unnötig machen. Es kommt dabei also sehr auf die Umstände des Einzelfalls an.

Auch vorübergehende außergewöhnliche Bedürfnisse sind nicht ausschlaggebend. Dies gilt auch für theoretisch denkbare Fluchtwege im Brandfalle. Diese Möglichkeit alleine führt noch nicht zu einem Notwegerecht für eine Feuertreppe (OLG Koblenz, Beschluss vom 21.12.2006, 5 U 908/06, NZM 2007 S. 342).

Sie müssen die Einrichtung des Notwegs ausdrücklich verlangen

Ihren Anspruch auf Duldung eines Notweges müssen Sie gegen sämtliche Grundstückseigentümer richten, die zwischen Ihrem verbindungslosen Grundstück und der öffentlichen Straße liegen. Als mögliche Anspruchsgegner kommen auch Erbbauberechtigte infrage.

Fordern Sie Ihren Nachbarn unter Hinweis auf die Gesetzeslage auf, die Benutzung des Verbindungsgrundstückes für einen Notweg zu dulden. Versuchen Sie möglichst eine einvernehmliche Lösung mit Ihren Nachbarn zu erzielen.

Als Eigentümer des zugangslosen Grundstücks sind Sie notwegeberechtigt. Das gilt auch für Erbbauberechtigte.

Mieter oder Pächter als Nutzungsberechtigte eines Grundstücks können hingegen das Notwegerecht nicht selbst geltend machen. Sie müssen sich in diesem Fall an Ihren Vermieter oder Verpächter halten, wenn Sie einen Notweg benötigen (BGH, Urteil vom 5.5.2006, V ZR 139/05, NJW-RR 2006 S. 1160).

Miteigentümer eines Grundstücks müssen den Anspruch gemeinsam geltend machen (BGH, Urteil vom 7.7.2006, V ZR 159/05, NJW 2006 S. 3426).

Wie entsteht das Notwegerecht?

Sind die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt, entsteht ein Notwegerecht. Es bedarf dazu weder einer vertraglichen Vereinbarung noch einer gerichtlichen Feststellung. Sie können in diesem Fall also Ihren Grundstücksnachbarn auffordern, Ihnen die Benutzung des Verbindungsgrundstückes zu gestatten.

Die Einigkeit über das Notwegerecht hingegen sollte immer schriftlich festgehalten werden. Zwar kann die Gestattung des Nachbarn sich auch aus jahrelanger Duldung ergeben (OLG Oldenburg, Urteil vom 11.2.2008, 15 U 55/07). Eine einfache schriftliche Fixierung beugt aber Beweisproblemen vor. Eine notarielle Form oder ein Eintrag ins Grundbuch ist nicht notwendig (OLG Nürnberg, Urteil vom 7.9.2010, 1 U 258/10).

Verweigert Ihr Nachbar seine Zustimmung, bleibt Ihnen nur der Gang vor das Zivilgericht. Geklagt wird auf Duldung der Benutzung. Lassen Sie sich dabei von einem Anwalt vertreten.

Nur im Notfall sollten Sie eigenmächtig den Notweg benutzen! Andernfalls droht Ihnen eine Anzeige wegen Hausfriedensbruch. In dringenden Notfällen dürfen Sie jedoch den Notweg auch ohne vertragliche Vereinbarung oder gerichtliche Feststellung nutzen, beispielsweise damit Rettungsfahrzeuge auf Ihr Grundstück gelangen können.

Wird das Notwegerecht ins Grundbuch eingetragen?

Nein, denn das Notwegerecht als solches ist nicht eintragungsfähig. Aber: Sie können eine Vereinbarung über das Notwegerecht als Grunddienstbarkeit ins Grundbuch eintragen. Das empfiehlt sich, um einen möglichen Streit mit Ihrem Nachbarn über den Umfang und Inhalt des Notwegerechts zu vermeiden. Holen Sie sich in diesen Fragen auf jeden Fall notariellen Rat ein.

Was umfasst das Notwegerecht?

Der Umfang des Nutzungsrechts ist umstritten und richtet sich nach den Bedürfnissen des verbindungslosen Grundstücks und nach den örtlichen Gegebenheiten.

Das Notwegerecht umfasst in der Regel das Durchgangsrecht für Personen, jedoch regelmäßig kein Zufahrtsrecht auf das Grundstück (OLG Karlsruhe, Urteil vom 25.1.1995, NJW-RR 1995 S. 1042). Wann Sie den Notweg auch befahren dürfen, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab (z.B. sonstige Parkmöglichkeiten, persönliche Verhältnisse wie Ihr Alter oder Gesundheitszustand; vgl. oben).

Als Notwegeberechtigter haben Sie aber das Recht, den Weg angemessen zu beleuchten. Dies ergibt sich aus dem Gebot der Verkehrssicherung (LG Zweibrücken, Urteil vom 19.7.2005, 3 S 258/04). Macht der Verpflichtete ebenfalls Gebrauch von diesem Komfort, hat er sich gegebenenfalls auch an den Kosten zu beteiligen (BGH, Urteil vom 17.2.2006, V ZR 49/05).

Auch wenn Sie eine Grunddienstbarkeit (d.h. ein Wegerecht) ins Grundbuch eingetragen haben, berechtigt das Wegerecht lediglich zum Befahren des Durchfahrtswegs oder zum Durchgang. Ihr Nachbar kann nicht verlangen, sein Fahrzeug dort auch parken zu dürfen, wenn er es auch vor dem Grundstück oder in benachbarten Straßen abstellen kann (OLG Saarbrücken, Urteil vom 24.7.2002, 1 U 81/02–19, NJW-RR 2002 S. 1385).

Auch das Be- und Entladen auf dem Weg ist nicht gestattet (AG Paderborn, Urteil vom 28.6.2000, 54 C 188/00).

Andererseits erlischt das eingetragene Notwegerecht nicht schon deshalb, weil das Grundstück jetzt anders genutzt werden soll oder muss (BGH, Urteil vom 18.7.2008, V ZR 171/07, NJW 2008 S. 3123).

Zudem müssen Sie als Notwegeberechtigter grundsätzlich verhindern, dass Dritte unberechtigt das Verbindungsgrundstück nutzen (z.B. Besucher, die auch auf der Straße parken können). Unterlassen Sie es, Abhilfe zu schaffen, droht Ihnen unter Umständen auch ein Bußgeld. Notwendigen Zulieferern (z.B. Heizöllieferanten) kann die gelegentliche Mitbenutzung jedoch nicht untersagt werden.

Das Notwegerecht kann auch zeitlich befristet eingerichtet werden, beispielsweise für die Dauer von Straßenbauarbeiten oder bei einer Überschwemmung. Ist der Zugangsmangel zu einer öffentlichen Straße behoben, endet die Duldungpflicht.

Beispiel:

Eine Straße wird aufgrund eines Erdrutsches unpassierbar. Nach Abschluss der Aufräumarbeiten können Sie die bestehende Straße wieder benutzen und müssen nicht mehr das Nachbargrundstück in Anspruch nehmen.

Gibt es eine Entschädigung für die Duldung des Notweges?

Ja, als duldungspflichtiger Grundstückseigentümer erhalten Sie als Ausgleich für die Beeinträchtigungen, die dem Verbindungsgrundstück entstehen, eine sogenannte Notwegerente (§ 917 Abs. 2 BGB). Anspruch darauf haben Sie, sobald Ihr Nachbar das Notwegerecht zulässigerweise fordern kann und Sie der Benutzung Ihres Grundstücks zustimmen. Gezahlt werden muss die Notwegerente vom jeweiligen Eigentümer des verbindungslosen Grundstücks.

Bezahlen Sie die Rente unbedingt rechtzeitig und vollständig. Andernfalls kann der Eigentümer des Verbindungsgrundstücks die Benutzung des Notweges so lange verweigern, bis Sie Ihre Zahlungsrückstände ausgeglichen haben.

Die Höhe der Geldrente bemisst sich nach der Minderung des Verkehrswertes, die das gesamte Verbindungsgrundstück durch den Notweg erfährt. Es kommt also nicht darauf an, welche Vorteile der Notwegeberechtigte hat. Denn die Rente stellt einen Ausgleich für die Beeinträchtigungen Ihres Grundstücks dar. Die Bemessungskriterien orientieren sich an den Umständen des Einzelfalls.

Beispiel:

Ausschlaggebend sind unter anderem die Größe, Lage, Zuschnitt des Grundstücks und der in Anspruch genommenen Teilfläche sowie Art und Ausmaß der Nutzung durch den Notwegeberechtigten (BGH, Urteil v. 16.11.1990, V ZR 297/89, NJW 1991 S. 564).

An die Höhe der Rente sollten Sie keine großen Erwartungen knüpfen. Sie ist in der Regel gering. Sind keinerlei Beeinträchtigungen festzustellen, entfällt der Rentenanspruch unter Umständen ganz.

Beispiel:
  • Für die Duldung der Verlegung von drei Versorgungsleitungen (hier: Gas, Wasser, Abwasser) wurde die jährliche Rente auf rund 90,00 € festgelegt (OLG Hamm, Urteil vom 8.7.1991, 5 U 49/91, NJW-RR 1992 S. 723).

  • Für die Mitbenutzung eines Weges erhielt ein Grundstückseigentümer eine Notwegerente in Höhe von 100,00 € pro Jahr (OLG Koblenz, Urteil vom 21.6.2001, OLGZ 1992 S. 230).

2. Notleitungsrecht

Ist Ihr Grundstück von öffentlichen Straßen abgeschnitten und fehlen ihm die zu seiner ordnungsgemäßen Benutzung erforderlichen Anbindungen an die öffentliche Abwasser-, Gas- oder Wasserversorgung, steht Ihnen als Grundstückseigentümer ein sogenanntes Notleitungsrecht zu.

Einige Landesnachbarrechtsgesetze enthalten ausdrückliche Regelungen zum Notleitungsrecht (BGH, Urteil vom 22.6.1990, V ZR 59/89, NJW 1991 S. 176). Prüfen Sie deshalb das entsprechende Gesetz. Denn die Landesgesetzgeber gestalten das Notleitungsrecht unterschiedlich. Geregelt wird unter anderem die Duldungspflicht des Nachbarn, sein Grundstück für den Anschluss benutzen zu dürfen, die Höhe der dafür zu leistenden Entschädigung sowie die Frage, wer für die Anschluss- und Unterhaltskosten der Leitungen aufkommen muss.

Fehlt eine gesetzliche Regelung, werden für Fragen des Notleitungsrechts die Vorschriften über das Notwegerecht herangezogen (BGH, Urteil vom 4.7.2008, V ZR 172/07): Die Grundsätze in Abschnitt I gelten für Notleitungen entsprechend.

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