Zur Aufklärungspflicht über Bambuswurzeln beim Hausverkauf

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Ein Verkäufer eines Grundstücks muss über verwilderte Bambuswurzeln aufklären, sofern der Garten durch die Durchsetzung mit Wurzelwerk nur eingeschränkt nutzbar und der Wurzelwildwuchs mit Gefahren für Haus und Garten verbunden ist. Unterlässt er dies arglistig, haftet er für die Beseitigung.

Ein Ehepaar hatte ein Grundstück mit Garten gekauft. Im notariellen Kaufvertrag wurde ein Haftungsausschluss für Sachmängel vereinbart (§ 444 BGB). Als im Frühjahr der Garten zu neuem Leben erwachte, kam der Schrecken für die Eigentümer: Der Garten der Immobilie war mit Bambuswurzeln völlig verwildert, was die Nutzung erheblich einschränkte. Das Wurzelwerk hatte zudem bereits den Bestand des Hauses angegriffen und war in die Isolierung eingedrungen.

Die Käufer verlangten deshalb Schadensersatz für die Entfernung des Wurzelwerks und die Beseitigung des hierdurch entstandenen Schadens in Höhe von gut 8.000,00 €. Der Verkäufer berief sich auf den vereinbarten Haftungsausschluss und zahlte nicht.

Das Oberlandesgericht Düsseldorf nahm ihn aber in die Pflicht. Zum einen bejahten die Richter das Vorliegen eines Mangels im Zeitpunkt der Übergabe des Grundstücks. Der Garten war vollständig mit Bambuswurzelwerk und Bambustrieben durchwuchert, sodass die Nutzung eingeschränkt ist und zudem Gefahren für das Haus bestehen.

Zum andern hatte der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen. Mit der Folge, dass er sich nicht auf den vereinbarten Haftungsausschluss berufen kann.

Der Verkäufer hätte die Kaufinteressenten über den Verwilderungszustand des Grundstücks und die davon ausgehenden Gefahren aufklären müssen. Ihn trifft insoweit eine Aufklärungspflicht.

Diese Aufklärungspflicht entfällt ausnahmsweise bei Mängeln, die bei einer Besichtigung ohne weiteres erkennbar sind. Da die Besichtigungen im Winter stattfanden, war der Mangel für die Käufer nicht erkennbar, da der Befall jahreszeitlich bedingt nicht sichtbar war.

Arglist liegt vor, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält. Hier hatte der Verkäufer die Bambustriebe über Jahre hinweg regelmäßig beseitigt. Er musste deshalb davon ausgehen, dass sich inzwischen ein verbreitetes Bambuswurzelwerk gebildet hatte (OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.4.2014, I-21 U 82/13 ).

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