Wann ist ein Grundstückskaufvertrag sittenwidrig?

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Ob ein Immobilienkaufvertrag wegen eines besonders groben Missverhältnisses zwischen Kaufpreis und Verkehrswert sittenwidrig ist, ist eine Frage des Einzelfalls und der wirtschaftlichen Betrachtung. Trägt der Verkäufer die Erwerbsnebenkosten, die normalerweise vom Käufer zu tragen sind, fließt dies in die Prüfung der Sittenwidrigkeit mit ein. Diese Kosten sind von der Leistung des Käufers abzuziehen.

Eine Eigentumswohnung wurde für 88.000,00 € verkauft. Im notariellen Kaufvertrag verpflichtete sich die Verkäuferin, die Erwerbsnebenkosten zu übernehmen und überwies die auf den Kaufpreis entfallende Grunderwerbsteuer von 4.400,00 € auf das Notaranderkonto. Ferner übernahm die Verkäuferin die Beurkundungskosten in Höhe von 862,00 € und die Kosten für die Grundbuchumschreibung in Höhe von 316,00 €.

Die Käufer hielten später den Kaufvertrag wegen eines überhöhten Kaufpreises für sittenwidrig und verlangten die Rückabwicklung des Kaufvertrages. Ein vom Gericht bestellter Sachverständiger bestimmte den Verkehrswert der Wohnung mit 46.000,00 €.

Der Bundesgerichtshof stellte dazu fest: Der Kaufvertrag ist nicht wegen eines besonders groben Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung sittenwidrig und nichtig (§ 138 BGB).

Es liegt auch kein weiterer Umstand vor, der den Vertrag als sittenwidrig erscheinen lässt. Das wäre der Fall, wenn eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten hervorgetreten ist. Ist das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besonders grob, lässt dies den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten zu. Nach der Rechtsprechung des BGH ist diese Voraussetzung grundsätzlich erst ab einer Verkehrswertüber- oder -unterschreitung von 90 % erfüllt.

Im vorliegenden Fall kommt man bei einer Gegenüberstellung von Kaufpreis und Verkehrswert zwar auf einen Wert von 91,3 %. Doch ist bei der Sittenwidrigkeitsprüfung eines Immobilienkaufvertrages eine wirtschaftliche Betrachtungsweise angezeigt.

Hier sind die im Kaufpreis enthaltenen und daher nicht zusätzlich vom Käufer zu zahlenden Erwerbsnebenkosten von dessen Leistung abzuziehen. Sofern man dies berücksichtigt, wird der Verkehrswert lediglich um 79,18 % überschritten. Somit entfällt die Vermutung für das Vorliegen einer verwerflichen Gesinnung der Verkäuferin (BGH, Urteil vom 15.1.2016, V ZR 278/14 ).

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