Übergabe eines Energieausweises begründet keine Haftung für fehlerhafte Angaben

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Das bloße Aushändigen eines Energieausweises beim Verkauf einer Bestandsimmobilie führt nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne des § 434 BGB. Folge: Der Verkäufer haftet nicht für fehlerhafte Angaben im Energieausweis.

Der Eigentümer eines Einfamilienhauses (Baujahr 1934) hatte sich zum Verkauf der Immobilie entschlossen. Er ließ auf Empfehlung seines Maklers einen Energieausweis erstellen. Dieser Ausweis wurde dem Käufer vor dem Notartermin ausgehändigt.

Der notarielle Grundstückskaufvertrag enthielt einen allgemeinen Gewährleistungsausschluss. Zum Energieausweis wurden im Vertrag keine weiteren Angaben gemacht.

Der Erwerber des Hauses reklamierte später, die energetische Qualität der Gebäudehülle entspreche nicht den Angaben im Energieausweis. Er verlangte vom Verkäufer die Erstattung des Minderwertes.

Das Oberlandesgericht Schleswig verneinte jedoch eine Haftung des Verkäufers für die Angaben im Energieausweis. Er erfüllt durch die Erstellung, Vorlage und die Übergabe des Energieausweises lediglich seine öffentlich-rechtliche Verpflichtung nach § 16 EnEV. Ohne weitergehende vertragliche Vereinbarung begründet die bloße Übergabe des Ausweises keine zivilrechtliche Haftung.

Mit der Vorlage des Ausweises wird auch keine Beschaffenheitsgarantie im Sinne von § 434 BGB übernommen. Zwar kann eine solche außerhalb des notariellen Grundstückskaufvertrags vereinbart werden, sofern die fehlende Form durch die spätere Auflassung geheilt wird. Allerdings muss eine solche Verpflichtung des Verkäufers, für die energetische Beschaffenheit der Immobilie einzustehen, eindeutig erkennbar sein. Dafür reicht die Übergabe des Energieausweises allein nicht aus. Das gilt umso mehr, als im Kaufvertrag der Ausweis nicht mehr zur Sprache kommt.

Somit gilt die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit der notariellen Urkunde, und es greift der darin vereinbarte Gewährleistungsausschluss (OVG Schleswig, Urteil vom 13.3.2015, 17 U 98/14 ).

Kaufinteressenten sollten sich, sofern die energetische Qualität einer Bestandsimmobilie für sie kaufentscheidend ist, im Grundstückskaufvertrag die Angaben im Energieausweis als Beschaffenheit der Immobilie zusichern zu lassen.

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