Immobilienerwerb: Wer Unwissenheit verschweigt, handelt nicht arglistig

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Entdeckt der Erwerber einer gebrauchten Immobilie nach seinem Einzug einen Mangel, haftet der Verkäufer nicht in jedem Fall. Unwissenheit kann ihm hier zum Vorteil gereichen. Denn unterlässt ein Verkäufer den Hinweis, dass er sich über die Ursache der sichtbaren Symptome eines Mangels (hier: Feuchtigkeitsflecken) nicht sicher sei, stellt dies kein arglistiges Verschweigen eines Mangels dar.

Ein Mann kaufte ein Grundstück mit einer gebrauchten Immobilie, Baujahr 1936. Das dazugehörende Exposé wies das Souterrain als zu Wohnzwecken geeignet aus. Bereits bei der Besichtigung hatte der Erwerber Feuchtigkeitsflecken im Keller entdeckt. Über mögliche Ursachen wurde gesprochen. Hierbei äußerte der Verkäufer Vermutungen über die Ursache, ohne jedoch wirklich Bescheid zu wissen.

Kurz nach Einzug der neuen Hauseigentümer stellte sich heraus, dass die Feuchtigkeit im Keller die Folge einer mangelhaften Abdichtung war. Laut Gutachten sollte die Behebung des Mangels 132.000,00 € kosten. Diesen Betrag verlangte er deshalb vom Verkäufer. Dieser habe ihm den Mangel arglistig verschwiegen.

In diesem Rechtsstreit bestätigte der Bundesgerichtshof, dass ein Sachmangel vorliegt. Denn der Keller ist ohne eine ordnungsgemäße Abdichtung nicht für Wohnzwecke geeignet.

Allerdings haftet der Verkäufer dafür nicht. Im notariellen Kaufvertrag wurde der Haftungsausschluss für Sachmängel wirksam vereinbart. Hiernach haftet der Verkäufer nur für vorsätzlich zu vertretende oder arglistig verschwiegene Mängel.

Hier stellt das Verhalten des Verkäufers kein arglistiges Verschweigen dar. Das setzt mehr voraus als den Umstand, dass er verschweigt, nicht zu wissen, woher der Mangel kommt. Vielmehr wird Kenntnis vom konkreten Mangel vorausgesetzt. Somit gilt:

Ein Verkäufer muss grundsätzlich Mängel einer Immobilie offenbaren, die nicht ohne weiteres erkennbar sind. Gleiches gilt für Spuren von Mängeln, die erkennbar sind, deren Art und Umfang aber unklar ist. Verfügt der Verkäufer in diesen Fällen über eigene Sachkunde, muss er über bekannte Mängel und deren Ursachen aufklären. Ebenso, wenn er diese Kenntnis aufgrund eines Gutachtens erlangt hat.

Aber: Hat der Verkäufer keine Kenntnis, muss er den Käufer auch nicht darüber aufklären, dass ihm die Schadensursache unbekannt ist und nähere Untersuchungen dazu nicht angestellt worden sind.

Hier bleibt dem Erwerber nur die Möglichkeit, nachzuweisen, dass der unwissende Verkäufer in Wirklichkeit doch Kenntnis hatte. Dies wird in der Praxis jedoch selten gelingen (BGH, Urteil vom 16.3.2012, V ZR 18/11 ).

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