Immobilienerwerb: Verschwiegener Marderfraß führt zur Haftung

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Wer beim Verkauf eines Hauses Mängel arglistig verschweigt (z.B. durch Marderfraß zerstörte Dachisolierung), haftet. Der Schadensersatzanspruch verdrängt einen im Vertrag aufgenommenen Gewährleistungsausschluss.

Ein Käufer erwarb im Jahr 2009 ein Haus. Im notariellen Kaufvertrag wurde die Gewährleistung ausgeschlossen. Die Verkäufer gaben an, ihnen seien keine versteckten Mängel bekannt. Einige Monate später stellte der Erwerber fest, dass ein Marder die Dachisolierung großflächig beschädigt hatte. Er verlangte daraufhin 25.000 € Schadensersatz und warf den Verkäufern vor, sie haben einen gravierenden Mangel arglistig verschwiegen.

Die Verkäufer beriefen sich auf den Gewährleistungsausschluss und weigerten sich, zu zahlen. Sie hätten im Jahr 2004 das Dach teilerneuert und seien davon ausgegangen, damit sämtliche Marderschäden beseitigt zu haben.

Das Oberlandesgericht Koblenz sprach den geforderten Schadensersatz zu. Im entschiedenen Fall ergab die Beweisaufnahme durch Sachverständigengutachten, dass das Ausmaß des Schadens arglistig verschwiegen wurde. Denn die Dachisolierung war im Zeitpunkt des Immobilienerwerbs weitgehend zerstört. Hier haben die Verkäufer bei der Teilsanierung zumindest in Kauf genommen, dass auch weitere Teile des Daches vom Marderbiss befallen waren. Diese Vermutung lag nahe, da - wie die Verkäufer einräumten - der Marder etwa ein Jahr im Dach lebte und einen unvorstellbaren Lärm verursacht hat.

Folge: Die Verkäufer hätten vor Abschluss des Kaufvertrages den Erwerber auf mögliche Schäden durch Marderbiss hinweisen müssen. Die Kaufinteressenten hätten dann die Möglichkeit gehabt, den Schadensumfang näher zu untersuchen und den Vertragsschluss zu überdenken. Das Verschweigen möglicher Mängel der Immobilie führt zur Haftung wegen Arglist. Diese verdrängt den im Kaufvertrag festgelegten Gewährleistungsausschluss (OLG Koblenz, Urteil vom 15.1.2013, 4 U 874/12 ).

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