Immobilienerwerb: Schadensersatz für Mängel beschränkt

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Der Bundesgerichtshof beschränkte mögliche Schadensersatzansprüche von Hauskäufern. Sind die Kosten zur Beseitigung eines Mangels unverhältnismäßig hoch, muss der Verkäufer maximal so viel zahlen, wie das Haus wegen des Mangels weniger wert ist.

Der Erwerber eines Mietshauses in Berlin-Kreuzberg hatte für die Immobilie 260.000,00 € bezahlt. Nach der Übergabe des Hauses stellte sich heraus, dass das Gebäude von echtem Hausschwamm befallen war. Der Erwerber verlangte deshalb vom Verkäufer Schadensersatz für die Beseitigung des Mangels.

In einem ersten Prozess war der Verkäufer verurteilt worden, 135.000,00 € zu bezahlen. In einem weiteren Verfahren verlangte der Erwerber weitere 500.000,00 € für die Sanierungsmaßnahmen. Das KG Berlin sprach die verlangte Summe zunächst zu.

Der Bundesgerichtshof hob das Urteil jedoch auf und verweist den Rechtsstreit unter folgender Maßgabe zurück: Ein Immobilienerwerber ist grundsätzlich berechtigt, vom Verkäufer Ersatz der Kosten zu verlangen, die erforderlich sind, um einen Mangel zu beseitigen.

Sind aber die Kosten der Mangelbeseitigung unverhältnismäßig hoch, wird der Schadensersatzanspruch zum Schutz des Verkäufers auf den mangelbedingten Minderwert der Kaufsache beschränkt.

Hierbei gilt Folgendes: Bei einem mangelhaften Grundstück kann in der Regel von unverhältnismäßig hohen Beseitigungskosten für den Verkäufer ausgegangen werden, wenn die Sanierungskosten mehr als doppelt so hoch sind wie die Wertminderung - oder wenn die Sanierung mehr kostet, als das Grundstück in mangelfreiem Zustand wert wäre. Entscheidend ist dabei nicht der Kaufpreis, sondern der Verkehrswert.

Dieser wird in der Regel von einem Sachverständigen ermittelt. Das sogenannte Prognoserisiko trägt dabei der Verkäufer. Erscheinen die Kosten der Sanierung zu Beginn noch verhältnismäßig, steigen aber im Nachhinein stark an, muss er trotzdem zahlen.

Aber: Der Schadensersatz ist begrenzt, wenn ein wirtschaftlich denkender Käufer die Arbeiten auch unter Berücksichtigung der bereits angefallenen Kosten nicht fortführen würde oder fortgeführt hätte (BGH, Urteil vom 4.4.2014, V ZR 275/12 ).

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