Immobilienerwerb: Größe und andere Eigenschaften gehören in den notariellen Kaufvertrag

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Eine vorvertragliche Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes durch den Verkäufer (z.B. Wohnflächengröße) führt grundsätzlich nur dann zu einer sogenannten Beschaffenheitsvereinbarung, wenn sie auch im notariellen Kaufvertrag festgehalten wird. Andernfalls kann der Käufer keine Ansprüche herleiten, wenn sich nachträglich herausstellt, dass beispielsweise die tatsächliche Wohnfläche von der beschriebenen abweicht.

Ein Grundstück war in einem Exposé auf der Internetseite der Verkäufer angeboten worden. Darin waren eine Wohnfläche von ca. 200 m² und eine Nutzfläche von rund 15 m² angegeben. Die Käufer erhielten zudem auf Nachfrage Grundrisszeichnungen der drei Geschosse mit Flächenangaben.

Sie erwarben die Immobilie mit notariellem Kaufvertrag zum Preis von 550.000,00 €. Der Kaufvertrag enthielt keine Angaben zur Wohnfläche. Weiter wurden darin die Rechte der Käufer wegen Sachmängeln ausgeschlossen.

Später ließen die Käufer die Wohnfläche durch einen Architekten berechnen. Dieser ermittelte eine tatsächliche Gesamtwohnfläche von lediglich 171,74 m². Die Käufer verlangten wegen der Wohnflächenabweichung eine Kaufpreisminderung von rund 66.000,00 € sowie Schadensersatz für überzahlte Grunderwerbsteuer, Bankzinsen und Anwaltskosten. Sie waren der Meinung, es handele sich dabei um einen Sachmangel, der zu Gewährleistungsrechten führe.

Der Bundesgerichthof widersprach und lehnte die Ansprüche ab. Der Käufer kann sich nur auf die Flächenmaße verlassen, wenn diese im Kaufvertrag aufgenommen und vom Notar beurkundet sind. Ein Sachmangel liegt nicht vor, wenn eine vorvertragliche Angabe des Verkäufers keinen Niederschlag in der notariellen Urkunde findet (z.B. eine Eigenschaft oder Beschreibung der Immobilie). Dann fehlt es in aller Regel an einer sogenannten Beschaffenheitsvereinbarung und der Erwerber kann keine Rechte ableiten.

Ein Anspruch auf Schadensersatz kommt allerdings in Betracht, wenn der Verkäufer wusste, dass die vorvertragliche Beschreibung nicht stimmte – also im Fall einer absichtlichen Täuschung. Dann haftet der Verkäufer wegen Verletzung vorvertraglicher Pflichten. Eine solche Täuschung lag im vorliegenden Fall jedoch nicht vor (BGH, Urteil vom 6.11.2015, V ZR 78/14 ).

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