Arglist beim Hausverkauf: Alufolie vertuscht Feuchtigkeitsschaden

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Der Verkäufer eines Hauses kann sich dann nicht auf einen notariell vereinbarten Haftungsausschluss berufen, wenn er den Erwerber arglistig über Feuchtigkeitsmängel am Haus täuschte (z.B. mit dem Versuch, die eingeschränkte Bewohnbarkeit wegen Feuchtigkeit durch Alufolie hinter den Tapeten zu vertuschen).

Im Juli 2012 unterzeichneten Käufer und Verkäufer einen Kaufvertrag über ein Hausgrundstück. Bald nachdem der Erwerber in das Haus eingezogen war, stellte er insbesondere im Wohnzimmer feuchte Stellen an den Wänden fest. Das Haus war aufgrund eines Feuchtigkeitsschadens nicht mehr bzw. nur sehr eingeschränkt bewohnbar. Der Mangel war im Zeitpunkt der Hausbesichtigung allerdings nicht zu erkennen gewesen.

Der Immobilienerwerber verlangte daraufhin die Rückabwicklung des Kaufvertrages sowie Schadensersatz in Höhe von rund 16.000,00 €. Der Verkäufer lehnte dies ab und berief sich auf den im notariellen Vertrag vereinbarten Haftungsausschluss.

Das Oberlandesgericht Oldenburg folgte ihm nicht: Der Immobilienerwerb ist rückabzuwickeln. Der Verkäufer kann sich nicht auf den Haftungsausschluss berufen, da er den Käufer arglistig getäuscht hat.

Er wusste aufgrund von eigenen Umbau- und Renovierungsarbeiten in dem von ihm bis zum Verkauf selbst bewohnten Haus, dass hinter der Tapete Alufolie angebracht worden war. Ihm war also bekannt, dass es im Wohnbereich einen Feuchtigkeitsschaden gibt.

Ein gerichtlicher Sachverständiger stellte dazu im Prozess fest, dass an den Wänden im Wohnbereich hinter der Tapete Alufolie aufgebracht worden war, um das Feuchtigkeitsbild zu beseitigen. Während die Mauer dahinter feucht blieb, wurden auf der Tapete davor Feuchtigkeitsschäden erst sichtbar, als die Folie nicht mehr dicht hielt. Im Ergebnis bestätigte der Sachverständige, dass das Haus aufgrund von Feuchtigkeit im Boden- und Sockelaufbau für nicht oder nur eingeschränkt bewohnbar ist.

Der Verkäufer muss folglich neben der Rückzahlung des Kaufpreises dem Erwerber auch Schadensersatz leisten, namentlich die Maklerkosten, die Grunderwerbsteuer und die Kosten für einen Privatsachverständigen erstatten (OLG Oldenburg, Urteil vom 5.2.2015, 1 U 129/13 ).

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