Fristlose Kündigung – Wann darf der Mieter fristlos kündigen?

Die Mietsache wird dem Mieter nicht rechtzeitig übergeben

Auf welchem Einzugstermin der Mieter bestehen kann, hängt davon ab, was im Mietvertrag vereinbart worden ist. Normalerweise wird darin der konkrete Mietbeginn bestimmt. Haben die Parteien ausnahmsweise vereinbart, dass sich der Einzugstermin wegen Modernisierungs- oder Renovierungsarbeiten unter Umständen verzögert, kann der Mieter kündigen, wenn der ins Auge gefasste Einzugstermin über einen längeren Zeitraum überschritten wird.

Hat der Vermieter die verspätete Übergabe verschuldet oder hat er die pünktliche Übergabe in Form eines Garantieversprechens zugesichert, kann der Mieter von ihm Schadensersatz verlangen. So zum Beispiel für die Einlagerung der Möbel, die Kosten für die Suche nach einer anderen Wohnung, die Ersatzforderungen, die der Nachmieter stellt, weil er noch nicht in die Wohnung des Mieters einziehen kann.

Die Mietsache hat bei Mietbeginn erhebliche Mängel

In diesem Fall braucht der Mieter gar nicht erst einzuziehen, sondern kann fristlos kündigen. Dasselbe gilt auch, wenn der Mietsache eine zugesicherte Eigenschaft fehlt.

Dem Mieter wird die Mietsache im Laufe der Mietzeit wieder entzogen

Dieser Fall liegt beispielsweise vor, wenn der Vermieter durch Austausch von Türschlössern die Nutzung bestimmter Räume vereitelt oder wenn er die Wohnung in größerem Umfang sanieren oder modernisieren will.

Im Laufe des Mietverhältnisses treten erhebliche Mängel auf

Hierbei handelt es sich um den in der Praxis am häufigsten auftretenden Kündigungsgrund. Die Gerichte haben zum Beispiel in folgenden Fällen ein Kündigungsrecht des Mieters bejaht:

• Nach dem Einbau neuer Fenster im Altbau treten Feuchtigkeitsschäden auf (LG Düsseldorf, Urteil v. 8.10.1991, Az. 24 S 82/91, WM 1992 S. 187);

• durch die Decke tritt ständig Wasser ein (LG Stuttgart, Urteil v. 15.12.1997, Az. 27 O 452/97, NZM 1998 S. 483);

• die Wohnung lässt sich nicht vertragsgemäß beheizen (LG Landshut, Urteil v. 18.12.1986, Az. 1 S 1222/85, NJW-RR 1986 S. 640);

• beim Bedienen sämtlicher Wasserhähne tritt stets nur rostverfärbtes, dunkelbraunes Wasser aus (LG Köln, Urteil v. 25.3.1986, Az. 12 S 488/85, WM 1987 S. 122);

• von einer benachbarten Großbaustelle gehen erhebliche Lärmbeeinträchtigungen aus (LG Ham¬burg, Urteil v. 4.7.1986, Az. 11 S 80/86, WM 1986 S. 313);

• wegen der biophysikalischen Bauweise des Gebäudes dringen Essensgerüche und der Geruch von Zigarettenrauch aus der Nachbarwohnung in die Mietwohnung (LG Stuttgart, Urteil v. 27.5.1998, Az. 5 S 421/97, WM 1998 S. 724);

• der Mieter einer im 4. OG gelegenen Wohnung kann den Fahrstuhl nicht mehr benutzen, da dieser ausgefallen ist und aus Kostengründen auch nicht ersetzt werden kann (AG Hannover, Urteil v. 7.4.1998, Az. 524 C 12335/97, WM 1999 S. 331).

Der Mieter muss eine angemessene Abhilfefrist setzen!

Der Mieter kann im Normalfall erst kündigen, wenn er dem Vermieter zur Mängelbeseitigung eine Frist gesetzt hat. Die Länge der Frist richtet sich nach dem Schadensumfang, dem Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung, der Gefahr weitergehenden Schadenseintritts und nach den Umständen, die die Dauer der Schadensbeseitigung beeinflussen (OLG Düsseldorf, Urteil v. 28.7.1998, Az. 24 U 173/97, ZMR 1999, S. 26).

Ausnahmsweise entbehrlich ist die Abhilfefrist, wenn die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist (§ 543 Abs. 3 Satz 2 BGB; z.B. wenn nicht absehbar ist, ob und wann der Räumungsanspruch gegen den Vormieter Erfolg haben wird). Die Fristsetzung ist auch dann entbehrlich, wenn der Vermieter die Abhilfe ernsthaft und endgültig verweigert oder wenn eine Mängelbeseitigung innerhalb angemessener Frist unmöglich ist (z.B. wenn er keinen Einfluss auf den Mangel nehmen kann, wie beispielsweise bei Störungen durch eine Großbaustelle in der Nachbarschaft oder wenn zur Beseitigung des Mangels sehr umfangreiche oder lang andauernde Sanierungsmaßnahmen erforderlich sind).