Instandhaltungspflichten des Vermieters können nicht verjähren

Wer als Mieter Wohnungsmängel feststellt, hat oft nicht auf Anhieb Erfolg, wenn er den Vermieter um Beseitigung bittet. Wenigstens besteht nicht die Gefahr, dass der Vermieter die Sache aussitzen und sich auf Verjährung seiner Instandhaltungspflicht berufen kann.

Eine Mieterin lebte seit 1959  in einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Das über ihrer Wohnung liegende Dachgeschoss war im Jahr 1990 zu Wohnzwecken ausgebaut worden. Im Oktober 2006 verlangte sie von den Vermietern schriftlich die Herstellung einer ausreichenden Schallschutzisolierung der Dachgeschosswohnung.

Sie ließ, nachdem vermieterseits nichts geschah, im Jahr 2007 ein Beweissicherungsverfahren durchführen. Bei dem wurde festgestellt, dass der Schallschutz unzureichend ist. Daraufhin klagte die Mieterin auf Verbesserung des Trittschallschutzes in der Dachgeschosswohnung. Die beklagten Vermieter beriefen sich auf Verjährung.

Vergeblich: Der Bundesgerichtshof  entschied, dass der Mietgebrauch der Klägerin durch den unzureichenden Schallschutz beeinträchtigt wird und sie deshalb gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB* den erforderlichen Schallschutz verlangen kann. Dieser Anspruch ist nicht verjährt.

Denn generell gilt: Der Anspruch des Mieters auf Beseitigung eines Mangels ist während der Mietzeit unverjährbar. Bei der Hauptleistungspflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB handelt es sich um eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung. Diese Pflicht erschöpft sich nicht allein in der Wohnungsüberlassung. Es geht auch darum, die Wohnung während der gesamten Mietzeit in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten.

Eine solche vertragliche Dauerverpflichtung kann während des laufenden Mietverhältnisses schon begrifflich nicht verjähren. Sie entsteht während dieses Zeitraums gleichsam ständig neu (BGH, Urteil vom 17.2.2010, VIII ZR 104/09).

*§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags  

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.